Eigenheim-Risiken in Brandenburg
Im Landkreis Oberhavel stammt ein Großteil der Wohnhäuser aus den Jahrzehnten zwischen 1945 und 1990. Viele dieser Gebäude sind 30 bis 80 Jahre alt, mit den typischen Begleiterscheinungen: Sanierungsstau, überalterte Wasserleitungen aus Blei oder frühem Kunststoff sowie Heizsysteme, die nie auf den neuesten Stand gebracht wurden.
Dazu kommen geografische Risikofaktoren, die Brandenburg von anderen Bundesländern unterscheiden:
- Gewässernähe: Havel, Oder-Havel-Kanal und zahlreiche Seen liegen in unmittelbarer Nachbarschaft vieler Wohngebiete
- Sturm-Exposition: Die flache, waldreiche Landschaft bietet wenig natürlichen Schutz vor Sturm und Hagel
- Hochwasserlagen: Mehrere Gemeinden im Havelland und an der Oder sind in offiziellen Hochwasserrisikogebieten ausgewiesen
- Starkregen-Häufung: Intensive Niederschläge überlasten zunehmend die kommunale Kanalisation, mit Folgen im Keller
Statistisch sind Leitungswasserschäden die häufigste Schadensursache in der Wohngebäudeversicherung, sie machen rund 40 % aller gemeldeten Schäden aus. Gerade in älteren Gebäuden mit nicht erneuerter Rohrinfrastruktur ist das Risiko besonders hoch.
Das sollten Sie wissen: Ein einziger Rohrbruch kann Schäden von 30.000 bis 150.000 Euro verursachen, doch schon kleine Vertragslücken können dazu führen, dass die Versicherung nur teilweise leistet.
Wohngebäudeversicherung: Was ist wirklich versichert?
Die Wohngebäudeversicherung schützt das Gebäude selbst, also die Bausubstanz inklusive fest eingebautem Inventar wie Heizung, Einbauküche und Badinstallation. Doch was die meisten Hausbesitzer nicht wissen: Die Standarddeckung hat erhebliche Lücken.
Was der Standardschutz abdeckt
- Feuer: Brandschäden, Blitzschlag, Explosion, Implosion
- Leitungswasser: Rohrbruch, Frost, auslaufende Armaturen
- Sturm und Hagel: Schäden durch Sturm ab Windstärke 8 (ca. 63 km/h) und durch Hagel
Typische Versicherungslücken: was sie im Schadensfall bedeuten
- Kein Elementarschutz: Überschwemmung durch Starkregen, Rückstau aus der Kanalisation, Erdbeben und Erdrutsch sind in der Grunddeckung nicht enthalten
- Unterversicherung durch veralteten Versicherungswert: Wer den Wert seines Hauses vor Jahren festgelegt hat, ist heute möglicherweise massiv unterversichert, mit der Folge, dass die Versicherung jeden Schaden nur anteilig erstattet
- Nebengebäude nicht mitversichert: Garage, Carport, Gartenhaus oder Schuppen sind häufig nicht automatisch eingeschlossen, hier lauert eine oft übersehene Lücke
- Glas nur auf Wunsch: Glasschäden an Fenstern, Türen oder Wintergärten sind in vielen Tarifen nicht enthalten und müssen separat vereinbart werden
Achtung: Unterversicherung: Wer 2010 den Versicherungswert seines Hauses festgelegt hat, kann 2025 deutlich zu niedrig versichert sein. Die Baukosten sind in Brandenburg in diesem Zeitraum um bis zu 60 % gestiegen. Bei einem Schaden von 50.000 Euro und einem Unterversicherungsanteil von 40 % erstattet die Versicherung nur 30.000 Euro, die Differenz trägt der Hausbesitzer selbst.
Elementarschaden: Das unterschätzte Risiko
Elementarschäden sind Schäden, die durch Naturereignisse entstehen, und die von der Standard-Wohngebäudeversicherung grundsätzlich nicht abgedeckt werden. Wer sein Haus vollständig schützen möchte, muss den Elementarschutz als gesonderten Baustein dazukaufen.
Was zählt zu Elementarschäden?
- Überschwemmung durch Starkregen oder Hochwasser
- Rückstau aus der öffentlichen Kanalisation (Wasser drückt durch den Ablauf in den Keller)
- Erdrutsch und Erdsenkung
- Schneedruck und Lawinendruck
- Erdbeben
Warum Brandenburg besonders betroffen ist
Viele Gemeinden im Landkreis Oberhavel, im Havelland und an Oder sowie Spree liegen in Flussauen oder in der Nähe von Gewässern. Gleichzeitig nehmen Starkregenereignisse deutschlandweit zu, die Kanalisation vieler Ortschaften ist auf diese Wassermengen nicht ausgelegt.
Was ist versichert, und was nicht?
| Schadensursache | Grunddeckung | Mit Elementarschutz |
|---|---|---|
| Rohrbruch (intern) | ✓ | ✓ |
| Sturm ab Windstärke 8 | ✓ | ✓ |
| Überschwemmung / Starkregen | ✗ | ✓ |
| Rückstau aus Kanalisation | ✗ | ✓ (mit Rückstauklausel) |
| Erdrutsch / Erdsenkung | ✗ | ✓ |
| Schneedruck | ✗ | ✓ |
Fallbeispiel aus Oranienburg, 2022: Der Keller eines Einfamilienhauses läuft nach einem heftigen Gewitter voll, ausgelöst durch Rückstau aus der überlasteten öffentlichen Kanalisation. Der Sachschaden beläuft sich auf 18.000 Euro. Die Wohngebäudeversicherung des Hausbesitzers enthielt keine Rückstauklausel. Ergebnis: Die Versicherung zahlt 0 Euro. Der Hausbesitzer trägt den gesamten Schaden selbst.
Hausbesitzerhaftpflicht: Pflicht für jeden Eigentümer
Als Eigentümer eines Hauses tragen Sie eine weitreichende gesetzliche Verantwortung für Ihr Grundstück und alles, was darauf, und davon ausgehend, passiert. Diese Verkehrssicherungspflicht ist keine Formalität: Sie haften persönlich und unbegrenzt, wenn jemand durch Ihr Verschulden zu Schaden kommt.
Typische Haftungsrisiken für Hausbesitzer
- Winterdienst: Vereister oder schneebedeckter Gehweg vor Ihrem Grundstück, ein Sturz kann zu Schadensersatz- und Schmerzensgeldansprüchen in Tausenderhöhe führen
- Dach und Fassade: Herunterfallende Dachziegel, Eiszapfen oder Putz, die Passanten verletzen oder Fahrzeuge beschädigen
- Bäume auf dem Grundstück: Umgestürzte oder abbrechende Äste, wenn der Baum erkennbar krank oder instabil war
- Baumaßnahmen: Schäden an Nachbargebäuden durch Bauprojekte auf Ihrem Grundstück
Eigennutzer vs. Vermieter: Was gilt für wen?
Für selbst genutzte Eigenheime ist das Grundstücksrisiko häufig in der privaten Haftpflichtversicherung mitversichert, allerdings nicht immer und nicht automatisch. Es lohnt sich, den bestehenden Vertrag zu prüfen, ob das eigene Haus ausdrücklich genannt ist.
Für vermietete Objekte gilt eine andere Regel: Die private Haftpflichtversicherung schließt vermietete Gebäude in der Regel aus. Wer ein Haus, eine Wohnung oder auch nur eine Einliegerwohnung vermietet, benötigt zwingend eine eigene Grundbesitzerhaftpflichtversicherung. Diese lückenhafte Absicherung ist einer der häufigsten Fehler, den ich bei der Überprüfung von Hausbesitzerverträgen finde.
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Jetzt Beratungstermin buchenDer richtige Versicherungswert: Unterversicherung vermeiden
Eine der häufigsten und teuersten Fallen in der Wohngebäudeversicherung ist die Unterversicherung. Sie entsteht, wenn der versicherte Wert des Gebäudes niedriger ist als der tatsächliche Wiederaufbauwert, also das, was es heute kosten würde, das Haus nach einem Totalschaden neu zu errichten.
Was ist der Wert 1914, und warum spielt er eine Rolle?
Die meisten Wohngebäudeversicherungen nutzen den sogenannten Wert 1914 als Berechnungsgrundlage. Dabei handelt es sich um den fiktiven Bauwert des Gebäudes im Jahr 1914, ausgedrückt in Goldmark. Dieser historische Wert wird mithilfe eines jährlich angepassten Baupreisindex auf den heutigen Wiederaufbauwert hochgerechnet.
Das klingt kompliziert, und das ist es auch. Wer den Wert 1914 falsch ansetzt, ist von Beginn an unterversichert. Und wer sich am Kaufpreis des Hauses orientiert, liegt in fast allen Fällen falsch: Der Kaufpreis enthält Grundstückswert, Lage und Marktnachfrage, der Versicherungswert bildet ausschließlich den Gebäudewiederaufbauwert ab.
Gleitender Neuwertindex: automatische Anpassung als Schutz
Viele moderne Verträge enthalten einen gleitenden Neuwertindex, der den Versicherungswert jährlich an die Baupreisentwicklung anpasst. Das reduziert das Risiko der schleichenden Unterversicherung erheblich, schützt aber nicht vor einem von Anfang an falsch angesetzten Grundwert.
Empfehlung: Alle 3 bis 5 Jahre neu prüfen lassen
Gerade nach größeren Umbau- oder Modernisierungsmaßnahmen, neues Dach, Wärmedämmung, Badumbau, Anbau, steigt der Wiederaufbauwert des Gebäudes erheblich. Der alte Versicherungsvertrag bildet diese Veränderungen nicht automatisch ab. Das Ergebnis: Im Schadensfall wird die Leistung anteilig gekürzt, auch wenn der Schaden eigentlich vollständig versichert sein sollte.
Als Versicherungsmakler berechne ich den korrekten Versicherungswert für Ihr Gebäude, kostenlos und ohne Verpflichtung. Eine Stunde Prüfung kann im Ernstfall Zehntausende Euro retten.
Checkliste: Gut versichert als Hausbesitzer in Brandenburg
Gehen Sie diese Liste durch und haken Sie jeden Punkt ab. Fehlt ein Punkt, oder sind Sie unsicher, lohnt sich eine Prüfung durch einen Makler.
- ✓ Wohngebäudeversicherung vorhanden: inkl. aktuellem, korrekt berechnetem Versicherungswert
- ✓ Elementarschutz eingeschlossen: unbedingt prüfen: Überschwemmung, Rückstau, Erdrutsch, Schneedruck
- ✓ Rückstauklausel vereinbart: separat prüfen, nicht automatisch Bestandteil des Elementarschutzes
- ✓ Hausbesitzerhaftpflicht geklärt: selbst genutzt: Einschluss in Privathaftpflicht prüfen; vermietet: eigene Grundbesitzerhaftpflicht notwendig
- ✓ Glasversicherung prüfen: besonders relevant bei Wintergärten, großen Glasfronten, bodentiefen Fenstern
- ✓ Photovoltaikanlage separat absichern: PV-Anlagen sind oft nicht oder nicht vollständig in der Wohngebäudeversicherung enthalten
- ✓ Nebengebäude eingeschlossen? Garage, Carport, Gartenhaus und Schuppen müssen ausdrücklich im Vertrag genannt sein
Häufige Fragen zur Hausbesitzer-Versicherung
Das kommt auf die Nutzung an. Wer das Eigenheim selbst bewohnt, hat das Grundstücksrisiko häufig in der privaten Haftpflichtversicherung eingeschlossen, aber nicht immer. Unbedingt prüfen, ob das eigene Haus ausdrücklich im Vertrag erwähnt ist. Wer Teile des Hauses vermietet, auch nur eine Einliegerwohnung, benötigt zwingend eine eigene Grundbesitzerhaftpflichtversicherung, da die private Haftpflicht vermietete Objekte grundsätzlich ausschließt.
Nein, Starkregen und Überschwemmung sind in der Standard-Wohngebäudeversicherung nicht enthalten. Dafür ist der Elementarschutz notwendig, der als gesonderter Baustein hinzugefügt werden muss. Auch der Rückstau aus der öffentlichen Kanalisation, eine häufige Schadensursache bei Starkregen, ist nur dann versichert, wenn eine Rückstauklausel ausdrücklich vereinbart wurde. Diese ist selbst im Elementarschutz nicht automatisch enthalten.
Die Beitragshöhe hängt von mehreren Faktoren ab: Gebäudetyp (Massiv- oder Holzbau), Baujahr, Wohnfläche, Ausstattung, Dachform, Lage und gewählten Leistungsbausteinen. Für ein typisches Einfamilienhaus in Brandenburg liegen die Jahresbeiträge bei etwa 300 bis 800 Euro, mit Elementarschutz in der Regel etwas höher. Ein Vergleich lohnt sich, da die Unterschiede zwischen Anbietern bei gleicher Leistung erheblich sein können.
Der korrekte Versicherungswert basiert auf dem sogenannten Wert 1914, einem fiktiven Bauwert, der über den Baupreisindex auf den heutigen Wiederaufbauwert hochgerechnet wird. Dabei spielen Wohnfläche, Ausstattungsstandard, Dachform und Keller eine Rolle. Der Kaufpreis des Hauses ist als Grundlage ungeeignet, da er Grundstück und Lage enthält. Als Versicherungsmakler helfe ich bei der korrekten Berechnung, kostenlos und ohne Verpflichtung.
Bei Unterversicherung kürzt die Versicherung jeden Schaden anteilig im Verhältnis von versichertem Wert zu tatsächlichem Wert. Ist Ihr Haus zu 70 % des tatsächlichen Wiederaufbauwerts versichert, erstattet die Versicherung nur 70 % jedes Schadens, auch bei einem Totalverlust. Das bedeutet: Selbst wenn Ihr Haus vollständig abbrennt, erhalten Sie keine vollständige Entschädigung. Unterversicherung ist deshalb eines der größten versteckten Risiken für Hausbesitzer.